La nuova normativa delle locazioni brevi Legge anti Airbnb – art.4 del D.L. 50/2017

soprannominata anche legge anti Airbnb è entrata in vigore dal primo giugno 2017 e c’è già abbastanza confusione. Cerchiamo di fare chiarezza e vediamo come cambiano le cose per chi affitta la propria casa ai turisti in forma NON IMPRENDITORIALE, ovvero come persona fisica, senza partita IVA.

A questo link trovate il testo integrale della nuova normativa delle locazioni brevi

L’art. 4 del Decreto Legge n. 50/2017 definisce per inciso – e non era mai stato fatto prima – il concetto di “locazioni breve” da cui, da un punto di vista fiscale, scaturisce un reddito fondiario assoggettabile, a scelta del contribuente in sede di dichiarazione dei redditi a:

1. a tassazione ordinaria IRPEF, per scaglioni di reddito
2. oppure, all’imposta sostitutiva della cedolare secca, al ricorrere dei requisiti previsti dalla normativa

esattamente come prima.

Il cambiamento sta nel fatto che il comma 3 del citato art. 4, dispone che tale scelta è applicabile anche ai corrispettivi lordi derivanti da: contratti di sublocazione; contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario; aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, al ricorrere delle condizioni sopra riportate.

Il comma 1 del famoso art. 4 dispone che:

si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Rispetto a prima quali sono gli altri cambiamenti sostanziali?

Un cambiamento che si trasforma in un vantaggio importante per chi affitta la propria casa ai turisti è che è diventato possibile offrire la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Prima del decreto questi servizi venivano assimilati ad un’attività di tipo alberghiero e non si potevano effettuare, perché venivano rilevati come un’attività d’impresa. Finalmente si può dare migliore accoglienza e più professionalità rimanendo dentro le norme.

Ben diversa è la fornitura di altri servizi quali:

• Transfer (da e per l’aeroporto o altrove)
• Noleggio di mezzi (bici, auto, ect.)
• Ristorazione
• Guide/Escursioni
• Posto spiaggia
• Deposito bagagli
• Ect. ect.

Che non possono essere forniti neanche adesso, dopo l’entrata in vigore della normativa.

 

Un altro cambiamento importante è il fatto che cambiano le modalità con cui la ritenuta del 21% deve essere versata all’erario.

Nel caso in cui

• ci si avvalga per la pubblicità del proprio immobile di intermediari immobiliari o di portali telematici
• e il pagamento dal cliente passi per il tramite di detti intermediari.

La modifica, prevede che tale ritenuta venga trattenuta direttamente da parte dell’intermediario sull’importo dei canoni per le locazioni brevi (e dei corrispettivi relativi ai contratti di sublocazione e comodato), prima che vengano versati ai proprietari degli immobili, in qualità di sostituti d’imposta.

Nulla cambia se il pagamento del canone passa attraverso il proprietario e l’intermediario percepisce solo l’importo della provvigione a lui spettante. In questo caso il proprietario pagherà direttamente le imposte.

Diverso è il caso di chi si affida per la pubblicità della propria casa vacanza ad un tour operator.

In questo caso il tour operator che agisce in un regime IVA diverso che è quello del 74ter (articolo 74–ter D.P.R. n. 633/1972), non agisce in qualità di sostituto d’imposta.

Il concetto di fondo è che, il tour operator non agisce da intermediario, ma acquista uno o più servizi ad un dato prezzo, e li rivende aggiungendo il suo margine.

facciamo un paio di esempi:

	Tour operator	Intermediario immobiliare o Portale online
Prezzo pagato dal cliente	1.000 euro	1.000 euro
Prezzo netto incassato dal proprietario	800 euro	800 euro
Commissione	200 euro	200 euro
Tassazione in cedolare secca o per scaglione	Su 800 euro	Su 1.000 euro

Questo concetto è da tenere bene in considerazione nel momento delle scelta del soggetto a cui affidarsi per la promozione della propria casa per vacanze. Va ragionato in base alla tua situazione personale.

Gli intermediari immobiliari e i portali telematici hanno inoltre l’obbligo di:

• comunicazione dei dati dei contratti di locazione breve stipulati, specificatamente sanzionato
• obbligo di ritenuta sui canoni o sui corrispettivi
• obbligo sull’imposta e il contributo di soggiorno
• nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale

La sanzione, in caso di omessa o incompleta o anche infedele comunicazione dei dati, non è da poco:

− da € 250 a € 2.000 di cui all’art. 11, comma 1, D.Lgs. n. 471/97.

Questa sanzione potrà essere ridotta da € 125 a € 1.000 se la trasmissione dei dati relativi ai contratti è effettuata entro 15 giorni dalla scadenza ovvero se, nel medesimo termine, la comunicazione errata viene corretta;

La ritenuta può essere considerata in due modalità:

• a titolo di imposta sostitutiva nell’ipotesi in cui il locatore (host) eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per la cedolare secca, che ha appunto una percentuale “ordinaria” del 21%, esaurendo in tal modo la propria obbligazione tributaria;
• a titolo di acconto sulle imposte nell’ipotesi in cui il locatore intenda assoggettare a tassazione ordinaria IRPEF i redditi derivanti dai contratti di locazione breve.

Chiaramente l’intermediario immobiliare che ha agito in qualità di sostituto di imposta ha l’obbligo di:

• versare quanto trattenuto con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo;
• consegnare al locatore la certificazione della ritenuta effettuata.

Intermediari e i gestori dei portali telematici non residenti in Italia

In sede di conversione del decreto è stato inserito il comma 5-bis, che si riferisce agli operatori non residenti.

I soggetti non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia, qualora incassino i canoni o i corrispettivi, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi di cui sopra tramite la stabile organizzazione.

I soggetti non residenti riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, in qualità di responsabili d’imposta, nominano un rappresentante fiscale.

 

Lo stesso D.L. 50/2017 prevede, infine, che l’Agenzia delle Entrate possa stipulare nei prossimi mesi specifiche convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione online al fine di definire una “collaborazione” per il monitoraggio dei contratti di locazione conclusi tramite tali portali.

Infine un altro passaggio importante nel vuoto normativo sugli affitti turistici e locazioni brevi:

si presume (comma 3-bis dell’art. 4, inserito durante la conversione in legge) che con il decreto ministeriale, che verrà emanato dal Direttore dell’Agenzia delle Entrate entro 90 giorni dall’entrata in vigore del decreto n. 50; possano essere finalmente definiti i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve/turistica si presume svolta in forma imprenditoriale, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.

 

Dulcis in fundo, va fatta a mio modesto parere una ulteriore considerazione. Ma per le locazioni brevi è sempre vero che è più conveniente agire da persone fisiche, piuttosto che in regime di attività d’impresa ????

Ti consiglio di approfondire questo tema sul mio articolo:

Affittare con o senza partita IVA? Differenze e convenienza

Spero di avervi chiarito cosa cambia dal 1 giugno 2017 sulla gestione delle locazioni brevi. Se avete bisogno di aiuto potete contattarmi sarò felice di aiutarvi e farvi fare la scelta migliore per lavorare meglio e guadagnare di più !!!

 

A seguire link all’ultimo aggiornamento dell’Agenzia delle entrate emanato il 12 luglio 2017 che riguarda l’applicazione da parte degli intermediari della normativa.

PROVVEDIMENTO+PROT.++132395+DEL+12+LUGLIO+2017 (1)